Nathan Mawby, Nhà báo chuyên về Bất động sản

Huy Le biên dịch.

Đăng tải lần đầu ngày 16 tháng 2 năm 2026, Government causing ‘artificial’ land demand behind Aus housing crisis

Nhóm vận động hành lang hàng đầu của ngành xây dựng nhà ở quốc gia đã cảnh báo rằng các chánh sách của chánh phủ đang có một trong những tác động lớn nhất đến giá đất.

AUSTRALIA – Chánh phủ Úc đang bị đổ lỗi là một phần quan trọng trong cuộc khủng hoảng nhà ở trên toàn quốc trong một báo cáo mới đặc biệt mà báo cáo này đặt câu hỏi về sự liên quan của các chánh sách của chánh phủ đối với giá đất tăng vọt.

Giá trung bình trên toàn quốc của một mảnh đất đã đạt mức cao kỷ lục 391.420 đô-la vào tháng 9/2025, gấp sáu lần so với đầu thiên niên kỷ, và cao hơn nhiều ở hầu hết các thủ phủ.

Hiệp hội Công nghiệp Nhà ở, là tổ chức hổ trợ báo cáo này, lập luận rằng sự tăng giá này là do sự kết hợp giữa thuế ngày càng tăng và việc các công ty phát triển nhà ở buộc phải gánh chịu chi phí xây dựng hạ tầng cơ sở theo những cách mà trước đây không xảy ra vào đầu những năm 1990.

Báo cáo về Đất Gia cư (Residential Land Report) của nhóm ngành được công bố hôm 16/02 cho rằng cuộc khủng hoảng nhà ở trên toàn quốc là một “thất bại thị trường do chánh sách của chánh phủ gây ra”, với giá đất liên tục tăng do nguồn cung đất mới quá giới hạn, khiến việc xây cất nhà ở trở nên đắt đỏ hơn.

Báo cáo có đoạn viết, “Sự khan hiếm đất đai ở các thành phố ở Úc phần lớn là do yếu tố nhân tạo, được tạo ra bởi các hệ thống quy hoạch, mô hình tài trợ hạ tầng cơ sở và các quy trình quản lý phân phối nguồn cung và dồn chi phí lên nguồn cung nhà ở mới, thay vì nguồn thu hợp nhất (của chánh phủ tiểu bang)”.

Các khu vực ở Úc có giá đất trung bình cao nhất.

Giá đất trung bình từ năm 2015 đến năm 2025 theo thủ phủ.

Trong thập niên qua, giá đất đã tăng gấp đôi ở Melbourne, Brisbane, Adelaide và Hobart, và tăng khoảng 67% ở Sydney.

Điều này xảy ra bất chấp diện tích một lô đất điển hình đã giảm từ 450m² xuống còn 388m² ở Sydney, và xuống mức khiêm tốn hơn 419m² đến 391m² ở Melbourne.

Thủ phủ duy nhất có diện tích đất tăng lên là Brisbane, từ 450m² lên khoảng 506m² trong 10 năm qua.

Kết quả là giá mỗi mét vuông đất đã tăng vọt, với người mua ở Sydney hiện phải trả thêm 1000 đô-la cho mỗi mét vuông đất của họ, trong khi người mua ở Melbourne, Adelaide và Brisbane phải trả thêm trung bình 500 đô-la.

Diện tích đất điển hình cho mỗi thủ phủ ở Úc.

Giá đất tính theo mét vuông đã tăng vọt ở hầu hết các thủ đô lớn.

Chuyên gia kinh tế trưởng của HIA, là ông Tim Reardon, cho biết chi phí đất chủ yếu phản ánh chi phí để chuẩn bị đất cho việc xây cất, bao gồm cả việc kết nối hệ thống thoát nước, đường ống nước và điện, nhưng cũng bao gồm cả hạ tầng cơ sở xung quanh trong các khu gia cư mới.

Mặc dù các công ty phát triển bất động sản trả trước các chi phí này, nhưng chúng thường được chuyển sang cho người mua đất để xây nhà trên đó.

Ông Reardon cho biết chánh phủ có thể giảm chi phí đất đai cho người mua nhà nếu họ thay đổi chánh sách yêu cầu các công ty phát triển bất động sản phải trả phí hạ tầng cơ sở trước, nếu họ tự đảm nhận việc lắp đặt hạ tầng cơ sở.

Chuyên gia kinh tế trưởng của HIA, Tim Reardon, đã đưa ra những dự báo kinh tế khả quan trong bài phát biểu quan trọng của mình tại Buổi sáng Triển vọng Ngành công nghiệp HIA Townsville năm 2025. Ảnh: Leighton Smith.

Việc xây cất nhà ở đang bị chậm lại và trở nên đắt đỏ hơn do một loạt các chánh sách của chánh phủ.

Ông nói, “Cách tốt nhất để chánh phủ tăng doanh thu là xây cất thêm nhà ở,”

“Họ thu được 200.000 đô-la tiền thuế trực tiếp cho mỗi ngôi nhà. Vì vậy, việc trả tiền cho hạ tầng cơ sở trước sẽ là một nguồn thu tích cực.”

“Bằng cách tăng việc thu phí đất đai và chuyển sang chi phí trả trước, họ đã làm chậm nguồn cung đất đai và tăng giá đất.”

Chuyên gia kinh tế học cho biết, mặc dù tiến trình chuyển gánh nặng chi phí sang các công ty phát triển bất động sản đã bắt đầu từ những năm 1990, nhưng nó đã ngày càng xấu đi kể từ năm 2000.

Tuy nhiên, trong khi ông Reardon nói rằng có những dấu hiệu cho thấy chánh phủ đang nhận thấy tác động và hiểu được vai trò của họ trong việc giá cả tăng cao, ngay cả khi chánh phủ đảo ngược tiến trình này – thì cũng sẽ mất một thập niên để giải quyết hết những diện tích đất đã bị ảnh hưởng bởi các yếu tố đẩy giá lên.

Ông Rory Costelloe, ông chủ của Villawood Properties, một công ty phát triển bất động sản nổi tiếng, cho biết không thể phủ nhận rằng các hành động của chánh phủ đã làm tăng giá đất.

Ông Costelloe cho biết một số đợt tăng giá mạnh nhất trong 25 năm qua là do chánh sách trợ cấp gia cư của chánh phủ Howard năm 2001, tình trạng thiếu đất năm 2017, cộng với chương trình Homebuilder của chánh phủ Morrison năm 2020 và 2021.

Ông Rory Costelloe, ông chủ của Villawood Properties, đã chứng kiến ​​một loạt các chánh sách của chánh phủ đẩy giá đất lên cao kể từ đầu thế kỷ.

Chánh phủ Albanese cũng bị cáo buộc làm tăng giá nhà ở sau khi mở rộng chương trình Bảo lãnh Mua nhà lần đầu trên toàn quốc, trên thực tế đã loại bỏ giới hạn về số lượng người được hưởng lợi từ chương trình này.

Ông nói, “Lòng tham của ngành công nghiệp cũng là một yếu tố, họ đã đẩy giá lên cao,”

“Nhưng họ không thể làm điều đó nếu nguồn cung dồi dào hơn.”

Ông nói thêm rằng ngoài các động thái chánh sách trực tiếp đối với ngành công nghiệp nhà ở, các dự án xây cất quy mô lớn của chánh phủ đã gây ra sự tăng vọt chi phí đáng kể do sự cạnh tranh gia tăng về thợ xây và vật liệu.

Bất kỳ chánh sách nào gây ra sự chậm trễ trong việc phát triển đất đai cũng thường dẫn đến giá nhà tăng cao đối với người mua nhà, vì công ty phát triển bất động sản càng giữ đất lâu thì chi phí thuế đất và các chi phí giữ đất khác càng cao.